原标题：创金合信基金李龑 ：楼市处于微妙拐点 ，原创部分企业或退出市场 | 基金佳问第50期

出品 | 搜狐财经

作者 | 汪梦婷

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今年以来，创金处于出市场基地产行业负面消息不断，合信或退楼市风雨飘摇 。基金金佳

搜狐财经《基金佳问》栏目，李龑楼市对话各行业具有影响力的微妙问第澳门一肖一码期期准网站一肖一码基金经理，结合目前经济形势
，拐点解读不同行业细分领域的部分投资策略，展望各行业板块中长期的企业期投资机遇，为投资者讲解如何“避雷”挑选有潜力的原创基金产品
。

做客本期《基金佳问》的创金处于出市场基基金经理
，是合信或退来自创金合信基金的金融地产基金经理李龑 ，本期主要分享地产行业面临的基金金佳政策环境调整，未来行业以及房企投资逻辑的李龑楼市变化 。

李龑 ，微妙问第上海交通大学管理学硕士，2012年3月起任兴业证券地产行业研究员，2015年6月起任创金合信基金金融地产行业研究员；2018年10月至今 ，任创金合信金融地产基金经理。从业以来专注于金融地产领域的研究和投资。李龑认为 ，金融地产行业中不乏高ROE的公司
，但由于行业本身高杠杆、管家婆破解版强周期性的特点 ，使得相关公司的估值在周期底部存在明显低估
。金融地产行业的投资需要综合考虑行业周期所在位置以及公司成长，是充满魅力的板块，也是价值投资者的沃土。

今年以来，房地产调控持续高压 ，先是“房住不炒”，再是“三道红线”，近期“房产税”又被重新提及。行业内部也动荡不安，由于今年房企面临债务的集中到期 
，在融资受限的情况下，一些高杠杆房企因资金链断裂而接连暴雷 ，个别债台高筑的老牌开发商更是首当其冲。

利空消息层出不穷，市场恐慌情绪蔓延，地产板块哀鸿遍野，相关个股跌跌不休 ，百强房企市值大幅缩水 。

进入四季度，监管多次表态 ，香港100%最准一肖一码期期准强调“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，称“房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑，是短期过激反应”。10月20日 ，国务院副总理刘鹤在金融街论坛年会上表示，房地产市场合理的资金需求正在得到满足
 ，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

高层声音不断  ，市场猜测地产寒冬或将结束
。未来地产行业将面临怎样的政策环境，行业以及房企投资逻辑又将发生哪些改变  ？

对此  ，创金合信李龑认为 ，维护房地产市场平稳健康发展
，保障购房者利益这样的提法
，与之前的政策相比，显然是有明显变化的。对于地产政策方面，显然意味着政策可能存在一定程度的微调。

对于如何投资地产股，李龑称，未来地产板块投资需要精选个股 ，部分优质地产股会回归合适的制造业估值水平
，而过去部分依靠高杠杆维持高增长的个股，已经较难取得成长的基础，其估值水平也较难大幅回升。

以下为访谈实录：

基金佳问：今年市场比较关注顺周期、低估值的股票。房地产是周期性比较强的行业，目前的估值也比较低 。您认为 ，现在地产股值得配置吗？地产股的配置价值受哪些因素影响？

李龑 ：地产股前期经历了大幅下跌
，市场对于恒大的风险 、地产公司毛利率等问题极度悲观
。二季度末公募基金的地产股持仓比例也降至历史低位 。

我们认为，随着这几个因素的变化 ，目前地产的配置价值开始显现 。一方面 ，行业销售从9月开始急转直下，下降幅度甚至超过疫情期间，政策微调的预期大幅提升
，传统上政策反转预期期间 ，地产股的超额收益都比较明显。另一方面，毛利率具有回升预期，由于恒大等公司的财务状况受到市场关注，我们可以看到优势国企和财务比较稳健的地产公司
 ，目前在融资端具备一定的优势，在拿地端也表现出优势
。目前地产销售和土地市场迅速降温，或为这类企业提供了获得合理土地价格的机遇。

基金佳问：近期头部房企债务问题再度引起关注，潜在的信用风险诱发市场恐慌情绪
，不仅地产股重挫 ，一些银行股也被错杀，在负面舆情持续发酵的情况下，应如何寻找金融地产板块的投资机会？

李龑 ：本轮地产的调整，势必有部分地产企业将会退出市场
，虽然部分国企或负债率较低的大型企业的增速也同样受到政策限制，但整体市占率提升
，甚至后期毛利率回升的状况是可以预期的。我们可以观察目前土地市场的拍地状况，可以为选择标的提供极好的思路
。

除了地产板块之外，银行、保险板块受地产信用风险的影响比较大。实际上
，央行近期的发言已经阐明，金融机构所涉及恒大的风险较为分散，我们认为引发全面金融风险的概率较低，因此从这个角度上来看，银行、保险是被错杀的 。但是由于目前经济处于下行期间 ，利率易下难上，这对银行 、保险的基本面本身构成不利影响
，使得这两个板块跑出相对收益的概率较低 。

基金佳问：房企债务风险出现以来，市场对其风险传导的影响较为悲观 ，房地产行业以及家居、建材等上下游产业均受连带影响，股价连续多日下跌
。您认为这是一时情绪所致还是趋势
，选择相关标的时有哪些考量因素？

李龑 ：我认为情绪因素占比较大 。近期部分上市产业链公司公告了其所持有的恒大应收款的头寸，使得股价出现大幅回调，带动整个产业链板块下跌。

我们认为
 ，产业链目前确实受到地产行业销量下滑的不利影响 ，上行动力有限，但是每个公司受到信用风险的影响不同，应该区分不同标的的受影响程度 ，并密切关注行业销量的探底情况。其中受恒大信用风险影响较小，且长期成长空间较大的部分产业链企业
，目前处于价值区间，有一定的投资价值。

基金佳问：中秋假期期间，港股市场恒大、融创等内地上市房企跌幅巨大
，A股地产板块却持续大涨，您认为背后的原因是什么？

李龑：背后既有投资者结构的原因，也有投资标的本身的原因 。一方面，我们认为是海外投资者对于我国政策的逻辑及实施情况，理解上有较大的偏差 ，这从过去A股和港股市场上金融股较大的估值差异上有明显体现。另一方面，恒大和融创，本身的现金流紧张程度较高。而A股地产板块也并不是全部大涨 ，主要还是一些国有企业或者资产负债表比较稳健的企业在上涨，这反映了目前地产市场的基本面情况。

基金佳问
：9月底，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，再次强调“维护房地产市场平稳健康发展”，如此重磅的政策信号，会对整个行业产生怎样的影响？

李龑：维护房地产市场平稳健康发展，保障购房者利益这样的提法，与之前的政策相比，显然是有明显变化的
。对于地产政策方面，显然意味着政策可能存在一定程度的微调。上周央行的发言中也提到了，部分银行对于房地产限制方面政策的理解存在一定偏差，后续有纠偏的可能。

我们认为在银行信贷方面，确实存在改善的可能 ，部分企业的现金流状况或可得到一定程度的缓解
。但是房住不炒政策改变的可能性不大，因而出现大幅放松的可能性不大。

基金佳问：十一长假期间，地产行业迎来多重变化，多地银行下调房贷利率，有银行针对买一手房的客户放款在加快，还有多地针对开发商降价的情况出台“限跌令”，您认为这是否能扭转房地产颓势 ？

李龑 ：房地产市场高位运行的时间已经非常长，从人口结构等长周期因素上看 ，可能也难以持续支撑 。而信贷政策的收紧，加速了这一进程。目前信贷政策的缓和，可能一定程度上使得斜率变得平缓，但是房住不炒的大方针政策不会改变
，我们也难以预期方向性的变化。

当然，整体的地产销售趋势，受货币政策影响较大，如果货币政策出现超预期变化
，地产市场也可能出现明显变化。

基金佳问：当前房地产行业调控政策持续收紧，信用风险不断累积，市场景气度快速下行 ，楼市是否正在迎来拐点 ？行业格局会出现怎样的变化 ，未来地产板块怎么看？

李龑 ：由于房住不炒政策的持续性 ，以及信贷政策在控制房地产市场上的有效性，我们认为楼市可能确实和过去很不一样 ，正处在一个非常微妙的拐点上
。部分地产企业可能会退出市场，龙头企业由于杠杆的限制，增速上一定程度受限，但未来利润率方面确实存在改善的可能 。

未来地产板块投资需要精选个股，部分优质地产股会回归合适的制造业估值水平
，而过去部分依靠高杠杆维持高增长的个股 ，已经较难取得成长的基础 ，也使得其估值水平较难大幅回升 。返回搜狐，查看更多

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