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编辑|许媛媛 主编|杨泽宇

“光远观察”是网易财经智库“C位观察”和知名经济学家马光远联合打造的财经IP节目，以客观、新研理性 、判楼深刻的市下2024澳门资料大全免费视角，解读时下热议的跌空财经和社会问题 。

NO.009马光远最新研判 ：楼市下跌空间已极为有限，间已极不建议现在高位投资黄金......

60S要点速读 ：

1.楼市：我对现在整个房地产市场的不建评价就是调整过度。从价格、投资市场 、黄金情绪等来看 ，光远观察高位已经低于均衡点了。马光目前整个房地产市场已经处在一个新的远最有限议现均衡点 ，这个新的新研均衡点可能会维持多长时间？我们也有一个测算，在2023年以前 ，所有房地产的需求，包括商业地产 、住宅地产等，所有的需求维持在10亿平以上。到2030年，最低的需求仍然会维持在10亿平 ，这意味着市场下跌的空间极为有限。

2.黄金：黄金价格太高了，没有多少支撑因素。中国的购买者是一个因素，央行是一个很重要的因素 。但是经过过去几年央行大幅度地购入黄金，2024年以后，全球的澳门直播现场开奖直播央行还会不会成为推动全球黄金价格上涨的力量？这要打问号
。所以在这个位置要再去做一些投资的话，我认为已经没有太高的价值了 。

正文 ：

01
、谈楼市发展：

当前楼市调整过度
 ，房价下跌的空间非常有限

经过2023年以后的调整
，房价现在已经处于均衡的状态 。一是这几年，实际房价下跌的幅度普遍在20%—30%，甚至超过30%的也不少 。从金融的层面来讲
，30%接近大部分房子首付的中位数。这意味着有些人可以不要这个房子，也不用要还房贷了
，把房子交给银行，这是一个非常关键的点
。

二是30%左右的降价后，房价基本回到了2015年房价大涨以前的水平，回到了一个有相当一部分人可以买得起房子的水平
。

三是从现在整个供求水平来讲，也是一个均衡的水平。我个人测算2023年房地产销售的均衡点，应该在“两个12”，即2023年卖的房子销售额应该在12万亿元
，销售面积应该在12亿平以上。但是实际情况是，2023年销售额和销售面积都跌破“12”了，是十一点几 。这意味着整体的销售水平已经跌破了需求点
，有相当一部分需求在等待，3d大数据分析预测软件没有出手 。

我对现在整个房地产市场的评价就是调整过度 。从价格、市场、情绪等来看，已经低于均衡点了。目前整个房地产市场已经处在一个新的均衡点，这个新的均衡点可能会维持多长时间
？我们也有一个测算，在2023年以前，所有房地产的需求 ，包括商业地产、住宅地产等 ，所有的需求维持在10亿平以上 。到2030年 ，最低的需求仍然会维持在10亿平，这意味着市场下跌的空间极为有限。

马光远：不建议现在高位投资黄金，没有多少因素支撑上涨（来源 ：C位观察）

如果2024年需求真的启动
，但是供应跟不上——因为房地产开发投资在过去两年的时间里下滑超过20%  ，现在整体房地产投资的水平已经低于2015年。从新房的开工面积来讲，两年时间下降了接近一半，这意味着整个供应量在减少，但是需求今年可能会释放，所以我觉得今年整体来讲，不管市场怎么走，整体的均衡点已经出现了 ，向下跌的空间已经非常有限。

现在大家为什么不出手？第一个原因
，有一部分人担心市场会继续往下走。我想说的是，向下走的空间非常有限。第二个原因
，担心还有好的政策。万一再降息，我买房不就买早了吗？有一个政策层面的考量。第三，房子烂尾的问题对很多人而言是难以承受的，这个问题不解决，有相当一部分人现在是很担心入市的 。

马光远：别总说房价有泡沫，目前大多城市房价已经相对合理（来源 ：C位观察）

别总说房价有泡沫，泡沫是相对的，在不同的情绪下看待一个市场会有不同的结果 。如果情绪好的话，你不认为它有泡沫；但是如果情绪不好 ，哪怕股价跌破了它的净资产 ，它还会往下跌
，大家仍然不会出手。从经济本身的发展而言 ，有泡沫比泡沫破灭要好 。

十年前当房价是两三万/平的时候 ，大家认为房价是有泡沫的
。但是现在到了七八万/平
，甚至到了十万以上/平的时候 ，大家还是认为有泡沫。有人说只要房价从七八万/平回到两三万/平一定会去买
。但是当房价真正在两三万/平的水平，他可能还是认为有泡沫。

泡沫本身是相对的，它一定要放在一个特定的时间和空间下 。我们只能根据现在的经济形势、市场景气度来判断是否有泡沫 ，它没有一个绝对的标准
。有些股票市盈率过了100，你仍然认为它会涨 ，因为大家看到它的预期 。相反，有些股票市盈率低到个位数
，仍然没有人出手，因为没有预期。

经济学里从来没有定义什么叫泡沫，怎么样测算泡沫，人们也没有就泡沫问题达成过共识
。比如房地产市场的市值超过GDP多少 ，就一定意味着有泡沫？没有任何定论  。有时候大家比较痛恨泡沫，但是当真正没有泡沫的时候，你会发现经济可能比有泡沫的时候还要糟糕。从老百姓对房价的购买力来讲
，中国绝大多数城市的房价相对于那些想要房子的人而言，现在已经相对比较合理了。

02、谈城市发展：

很多城市给年轻人提供的多元就业机会
，削弱了北上广深的竞争力

北上广深的房价并不是不跌的神话。过去二十多年，北上广深在每一次中国房地产调整的时候也在调整 。只是很多人不研究、不观察，总是以为北上广深的房价一直在涨，而且每一次调整的涨幅还很大。每一次房地产大周期，它们都会调整，因为市场也有一个供求关系。特别是当中国的人口出现转折点以后，很多年轻人不像过去一样，不再以留在北上广深作为首要目标。

过去主要的机会就在北上广深，就在这些主要的城市，现在已经不是这样了。比如有人从事电商行业，做电商为什么要在生活成本高的北上广深呢？很多城市给年轻人提供的多元就业机会，削弱了北上广深的竞争力
。到一个小城市去花2万块钱一平米买的可能是豪宅，在北京10万块钱一平米买的房子可能是老破小，所以年轻人可能不会选择留在这里了。

而且自从中国进入高铁时代，城市之间的差距在慢慢缩小。在长三角一带，很多小城市的人是不愿意去大城市生活的，因为我坐高铁半个小时就能到大城市 ，我的幸福指数 、舒适度远远高于上海以及周边的其他大城市 ，而且小城市的产业也发展得很好 
，很多产业现在也往周边的小城市进行转移 。

我倒不觉得
，北上广深的房地产限购会彻底废除，但是调整的空间还很大 。现在的限购政策，包括北上广深的房贷政策，与目前整个的市场也是不匹配的 。二套房的房贷仍然太高 ，首付比例仍然太高 。我一直想给北上广深的管理者喊话：北上广深已经没有那么值钱了 ，北上广深的房子已经没有多少人抢了。现在留在这个地方的人想改善一下居住需求，你们就应该鼓励 ，而不是还把改善住房需求的首付比例放那么高。北京主城区的二套房首付比例仍然是60% ，放在全球仍然是最高的，房贷利率仍然太高 ，这和当前北上广深四个城市房子主流的需求是背道而驰的 。

我们呼吁降低北上广深的购房门槛，放松限购，是不是又是鼓励大家多买房子？不是
。因为现实的改善性的购房需求太大了 。既然是鼓励改善住房，我们在政策层面怎样体现出鼓励？门槛降低一点，特别是在目前整个市场还在调整的情况下。

03 、谈投资 ：

日股短期暴涨蕴藏风险，也不建议高位投资黄金

2023年以来，日本股市表现太抢眼
：日经225指数实现近30%的涨幅，表现仅次于纳斯达克。日本股市表现好的原因，并不主要是日本的投资者看好日本股市，而是国际的投资者，比如巴菲特大量地押注日本股市。为什么国际的投资者会看好日本股市
？因为日元贬值 ，大家认为日本股市相对便宜，就有投资价值了。2024年3月4日 ，东京股市首次升破40000点大关，创下1985年计算日经225指数以来的历史新高 。2023年 ，日经225指数才2万多点  。这个涨幅太吓人了。什么是泡沫
？短期内的暴涨可能就是泡沫。所以我认为日股短期调整的概率很大。当然也有人替日股辩护
，“你别看日股涨得多 ，但其市盈率并不高 ，所以可能在补涨 。”但是短期内的急剧上涨，一定蕴藏着风险。

马光远：日本经济恢复正常 ，主要靠的是时间（来源 ：C位观察）

日本从泡沫经济破灭以后，其实一直在找办法。一会儿出货币政策，一会儿出财政政策 ，一会儿是结构性的改革，一会儿是人口政策等。安倍经济学其实是建立在过去很多措施，包括失败的举措基础上的。也就是说，日本经济经过这么多年的停滞以后  ，过去的那些僵尸企业也差不多解决完了。从1991年破灭到二十多年后的2013年 ，整个债务周期、包括风险周期、修复周期
，也差不多结束了。所以我倒不觉得一定要神话安倍经济学
。

甚至可以讲 ，帮助日本经济走出过去困境的，最主要的工具是时间 。已经用了30年时间，还有什么经济病症不能医治呢 ？安倍经济学是一方面，另一方面，这三十多年的努力，可能都没有白费。日本经济现在差不多恢复正常了，但是远没有一些人说得那样好，远没有日本股市表现出得那么好。但是我也要提醒
，它仍然有亮点 ，有可圈可点的地方。

马光远：不建议现在高位投资黄金 ，没有多少因素支撑上涨（来源  ：C位观察）

2023年以来黄金价格目前为止在这样一个高位，还是有点不可思议的。我一直认为黄金价格太高了 ，没有多少支撑因素。中国的购买者是一个因素，央行是一个很重要的因素。但是经过过去几年央行大幅度地购入黄金 ，2024年以后，全球的央行还会不会成为推动全球黄金价格上涨的力量  ？这要打问号。所以在这个位置要再去做一些投资的话
，我认为已经没有太高的价值了。

当然如果从一个很长的周期来讲 ，黄金突破2000至2200美元/盎司 ，也不算高 。考虑到通胀等等 ，黄金的合理价格应该是3000多美元/盎司 。但我一直提醒 ，黄金不是一个很好的投资，它的波动非常大，特别是目前这个高位，要高度关注风险问题 。

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