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3月22日,龙湖龙湖集团发布了2023年年度业绩公告,集团坚持净现金状并于同日召开了业绩沟通会。债务
公告显示,不展表外2023年全年,逾期龙湖集团实现合同销售额1734.9亿元 ,龙湖天下彩l天空彩天下彩票同比减少13.9% 。集团坚持净现金状
以对应销售总建筑面积为1079.6万平方米测算,债务则均售价约为16070元/平方米,不展表外均价较2022年15451元/平方米,逾期仍有4%的龙湖涨幅 。
在业绩会上,集团坚持净现金状龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠也表示,债务龙湖在价格策略方面一直都很坚挺 ,不展表外更倾向通过产品力和服务去稳住售价,逾期确保公司利润 。
但碍于最主营业务的地产开发去化减少、存量土储价格较高压缩利润空间,龙湖集团全年的营业收入同比减少27.9%,为1807.4亿元;毛利额同比减少42%,王中王中特免费公开资料选料为305.8亿元 ,毛利率同比减少了4.3个百分点 ,为16.9%;归母净利润同比减少47% ,为128.5亿元。
这也是龙湖的利润出现首次下降。
对于未来如何修复利润 ,龙湖集团首席财务官赵轶在业绩会上透露 ,一方面,下一步 ,龙湖将继续聚焦核心城市 、地段 ,在土地市场精挑细选。
他认为 ,当前土地竞争并不激烈,反而有机会拿到好项目 。其中 ,2022年、2023年后获取的土地,毛利率有望恢复到20%以上。2024澳门免费资料大全下载“虽然当前市场处于谷底 ,但也迎来了修复的机会。”
另一方面,在2023年时 ,龙湖的运营及服务业务收入为248.8亿元,同比增长5.7% ,对集团整体收入的贡献占比,提升至13.8% 。
利润方面,龙湖集团以商业 、长租公寓构成的运营业务的毛利率已经达到75%,服务业务中,物业管理、龙湖龙智造未来也将维持30%的毛利率水平。
运营及服务业务在2023年内,对扣非后的归母净利润贡献率已经超60%,这也是龙湖全年经营性利润占比首次过半 。
赵轶预计,未来龙湖整体运营及服务板块 ,将会迎来20%以上的收入和盈利的增长。
此外 ,龙湖集团也一直在做内控节流——赵轶说 ,过去两年,集团的管理和销售费从160多亿降到了100亿出头 ,降幅达到了35%,其中管理费用的降幅接近50%,几乎腰斩 。
年内剩余到期债务100多亿已做好安排
表外是净现金状态
在2023年,龙湖集团提前偿还多达157亿港元的银团贷款 。这也进一步压降了龙湖的有息负债规模——2023年,龙湖集团的有息负债总额同比下降7.4% ,为1926.5亿元 。且平均合同借贷年期为7.85年,进一步拉长,平均借贷成本为4.24% ,继续保持行业低位 。
截至目前,龙湖2024年内已经兑付或提前兑付的境内债券达到103.1亿元。在年报发布前几天——3月8日 ,龙湖还刚刚提前完成兑付总规模为46.1亿元CMBS债券(资产支持专项计划)。
另外,据龙湖管理层透露 ,龙湖的有息负债中,其中银行融资占比77% ,外币债务占比进一步下降至17.7%。其中97%的外债已做掉期对冲,全面规避汇率波动风险。且到2026年底前 ,龙湖无境外到期公开债券。
关于后续的偿债安排及资金铺排计划,赵轶表示:今年年内到期的债务只有100多亿元 ,其中国内信用债券约60亿元,龙湖都已做了有序安排。
此外,龙湖在今年还会有序的 、主动、提前去归还2025年到期的部分债务,推进公司的短债优化,保持债务结果的优秀 。
在头部房企“表外债务”备受关注的当前,龙湖集团管理层在业绩会上也公开透露了集团的表外情况。
赵轶介绍 ,在表外,龙湖集团的财务管理非常严格,到2023年年末,公司表外项目的整体的现金余额大概是130多个亿,整体的负债余额大概是100亿出头 ,整个表外项目是一个净现金状态,不是一个债状态 。如果把表外项目模拟计算 ,纳入表内 ,净负债率会从56%降至46%,更加的安全。
龙湖表示:“按时还贷、不展期、不逾期,是我们的财务铁律。”
2024年进入“百mall时代”
经营性物业贷款更通畅
截至2023年底,龙湖集团开业的商业项目总共有88座 ,今年还将计划新开业14座,其中8座重资产 ,6座轻资产 。这也意味着到2024年龙湖开业的商业项目将超过100个 。
这也让龙湖拥有了充足的“经营性物业抵押贷款标的”。截至2023年底,公司经营性物业融资约474亿元,平均融资成本低至3.65%,全年净增经营性物业贷款174亿元。经营性物业贷款为龙湖提供了长账期 、低成本的融资渠道。
3月8日提前兑付的那笔资金 ,就来自于经营性物业贷款。
对于下一步融资计划 ,龙湖表示,第一,将继续深耕经营性物业贷,目前大概有110座商业物业 ,已经用于融资的70座左右,还有40座左右可用于后续的融资。
第二 ,在公开市场方面,龙湖的中债增进债券发行规模为58亿元,2023年公司发行23亿元债券,未来会继续积极沟通 ,按需有序的进行发行。
第三 ,公司海外的债务会进一步下降 ,未来也会稳步的降低利率:最早到期的美元债在2027年;海外的银团贷款每年会提前归还,但也会保持一部分的银团的续做。
2024年还将新增土储保持弹性供货
经营性现金流实现正增长,加上融资渠道持续输血下,龙湖集团也是2023年里 ,少数几家尚有余力在公开市场拿地的民营房企之一。
全年累计新增31幅新地,分布在深圳、上海 、广州 、成都 、杭州 、苏州等17个城市 。新增土地储备总建筑面积为368万平方米 ,权益面积为266万平方米,总货值770亿,平均溢价率8%。
截至2023年末 ,龙湖集团的土地储备合计达4539万平方米,权益面积为3236万平方米,77%的货值集中在高能级城市和价值区域 。
不过 ,面对2024年依旧冷峻的土地市场,龙湖目前并无明确拿地目标,只表示会根据资金牌面新增获取土地,保持弹性供货。
对于接下来的市场规模,龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平认为,从市场基本面来看,2010年到2015年全国新房住宅成交面积一直维持在9-10亿平方米,2016年以后市场走热,2016-2021年全国新房住宅成交面积约14亿平方米。后续随着一系列调控政策 ,2023年新房住宅市场规模又回落到9.5亿平方米,回到了2010年到2015年状态 。
“从这个角度来看,9-10亿平方米是新房市场真实居住需求并承载的一个规模。”
龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠补充表示:随着利好政策的不断落地释放 ,市场的回暖值得期待 。
本文来源:网易房产 责任编辑: 陈伊颖_NB12797地址:联系地址联系地址联系地址
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