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万科的非标“非标债务风波”，还在持续发酵。债化

从消息曝出
，解摆金融机构到资方声明，面前再到多方回到谈判桌上互提条件
，难题穆迪下调评级
，非标626969cc澳门资料2022年监管部门要求金融机构支持，债化银行却态度保守。解摆金融机构

博弈焦灼。面前谁都想当赢家，难题却谁都得让步 。非标

万科想要债务延期；金融机构想要盈利
，债化至少要回本化险；监管和地方深知行业已承受不起如此规模的解摆金融机构暴雷
，但又无法强制某一方 ，面前只能两边沟通，难题平衡需求。

所有人都在等待最终的处理结果，因为它不止关乎万科
，也关乎未来类似事情的处理偏好，关乎整个行业的信心。

当我们在讨论万科时，我们一直都不只在讨论万科 。

事出表外的一环

梳理一下万科这次的风波 ：

→市场传闻，万科近期正与以保险公司为主的贷款机构，商谈“非标债务”延期。

其中 ，一肖一码100%中奖澳门欠新华资产的100亿，被拒绝了。

→新华资产在其官方公众号发布声明  。

→4日 ，万科遭遇股债双杀，多只境内债创历史新低。

→5日 ，万科公开表示，11日即将到期的美元债偿债资金已经到位。并随后在8日时，将对应本息合计6.47亿美元 ，提前存入指定银行账户
。

→8日 ，传多家险资派出高管到深圳万科总部进行新一轮磋商。磋商方案包括将万科债务偿付期限延长至少一年 、追加增信担保和抵押品，以及发行债券将“非标转标”等
。

据悉，深圳地铁和深圳相关监管部门也出面了，但并未明确给出哪些具体支持。

→11日 ，外媒称万科正寻求发行一笔新的45亿港元（合5.75亿美元）的境外债  ，用于偿还二季度到期的离岸票据。

其中 ，银团中的资料大全免费资料工行和建行，要求万科提供足够的抵押品或增信措施，以支持新贷款，但万科并不愿意。

→同日，国际评级机构穆迪下调万科的主体评级和美元债评级。主体评级由“Baa3”下调至“Ba1”——“Ba1”归为投机级别，即市场所谓的“垃圾级”。

→12日又有消息
，监管部门要求银行金融机构支持万科融资  ：12家商业银行正在酝酿向万科提供总额高达800亿元的银团贷款。

但有接近银行人士随后回应：目前银行方面态度保守 。

连续十天
，几乎每天都有新消息曝出，足可见，这次风波对于万科的严重性 。

据悉，导火索的“非标债务”
，是“保债计划” 。

“保债计划”全称为“保险公司债权投资计划” ，指的是 ，保险资产管理机构作为受托人，面向委托人发行受益凭证，募集资金  ，以债权方式投资的一种产品
。

它主要投向的领域 ，是基建和房地产。优点是期限较长，至少5-7年的存续周期；成本相对不高；且资金规模大，单个项目的投资金额可以达到10-30亿元甚至更多。

《财新》披露，新华资产所登记的万科“保债计划”规模高达140亿元
。

在新华保险2023年半年报中，具体显示有三个  ，分别为 ：“新华-万科武汉不动产债权投资计划”、“新华-万科物流基础设施债权投资计划（3期）”、“新华-万科昆明债权投资计划（1期）”。

这3个万科债权计划产品 ，新华保险持有份额均为100%，实收投资款总计53.02亿元。

此外，有媒体统计 ，从2019年到2023年
，包括新华资产、泰康资产、平安资产和平安养老、太平资产、太平洋资产、招商信托资管等在内的7家保险机构
，合计登记了23只与万科有关的“保债计划”，注册规模合计为402亿元。

当然，这不意味着 ，这些保险公司的风险敞口为402亿元 ，因为很多时候注册规模大于实际规模。

但确实能看出
，万科与多家保险公司之间，存在股权、债权交叉关系 。其表外债务的规模 ，比想象中大
 。

已是二次寻求延后

《经观》透露 ，万科此轮商谈的重点并非对债务进行“展期”
 ，而是希望几家险资不要提前行权，继续履行合同直至贷款到期
。

因为根据协议 ，“这种非标债权产品的具体条款由双方协商 ，比如总合同期6年可分为2+2+2年
，在每两年年底 ，债权人可选择提前行权。

此外 ，有些险资会把评级下调增加为提前行权触发条件，险资无需举证即可单方面宣布借款提前到期 。”

新华资产虽然发布了声明 ，但据壹线君向券商人士打探 ，确实先是拒绝了 。

因为，其实在去年年底，在监管部门的牵头下 ，万科就已经和险资贷款机构，进行过一次“延后行权”的谈判 。

包括新华资产在内的两笔非标 ，当时都同意了
，将万科的“保债计划”延期行权3个月——原定于2023年12月到期 ，延至今年3月
。

眼下，万科算是要“二次延后”。

出于“尽快回笼现金以避险”的考虑，金融机构并不愿意再次妥协。

但出于“支持房地产业健康发展”的考虑，双方还是坐了下来谈条件。

万科希望能“非标转标” ，即险资认购万科即将发行的债券 ，将此前的非标私募债权计划置换为公募债 。

虽然“非标转标”，能把“表外债表内化”，避免企业只履行公开市场债务
，拖延兑付非标债 ，却也意味着兑付时间继续延长。

于是
 ，金融机构希望万科能增加资产抵押 ，缩小风险敞口 。

但据说 ，万科方面暂未配合
。

“充足抵押物”成谈判关键

“资产抵押”是万科这轮风波的一个关键谈判点。

为何对险资不愿意增加抵押物
？券商人士分析
，应该是想把资产用于新增贷款  ，不愿意给原来的贷款再提供更多的抵押物。

但为何对银团贷款也有迟疑，上述券商人士猜测，一方面是更希望能获得无抵押信用贷，留下抵押物 ，未来可直接做经营性物业抵押贷款融资。

而另一方面
，另一分析机构人士分析，机构要的是充足、干净的优质抵押物。

“首先，眼下能稳定抵押的，更多是一些核心区域的商业综合体项目 ，住宅 、写字楼、长租公寓都算不上优质资产。

其次 ，此前为了自救，不少房企的优质资产，可能都已经出售，或者做过多次抵押了，已无补充抵质押物空间。”

上个月 ，万科刚将持有的上海七宝万科广场50%股权 ，以23.84亿元 ，折价出售给了香港领展房产基金 。这可是万科收入和出租率均最高的商业项目。

再往前推
，去年万科还折价以4.8亿元出售了3家悦榕酒店股权，以 8.8亿元出售了广州天河万科广场
。

此外 ，将抵押物留在手中，也能掌握资产处置主动权。

近期流传的一份未经证实的万科会议纪要显示，万科手里的商业物业、物流地产估值共900亿元左右。

因为低能级城市的物业资产比较难出手
，预计万科手里一线城市的商业物业，以及一些优质的物流地产项目，卖掉能回笼300亿元的资金。

是抵押还是出售 ，万科还是希望自己说了算。

还有金融人士补充 ：不排除还因为还不了债的风险太大 。

机构监测数据显示
，截至3月10日，万科境内外债券余额合计861亿元。其中2024年内到期261亿元，2025年内到期362亿元。

而非标债务，则未从考证。

虽万科截至去年9月底的货币资金
，仍有1037亿元。但有受访者对《第一财经》表示，房企账上的货币资金多数为监管账号内用于“保交付”的资金  ，存在受限的情况，通常不能被集团抽调用于偿债
。

加上市场预期还未调整 ，万科也需要留存资金 ，偿债压力将连带得更加紧张。

“行业明灯”的屹立意义

中国的房地产企业 ，以2017年为分界点，大体经历了两个时代。

2017年前，是“招保万金”。到了2017年
，四大金刚变成了“碧恒万融” 。

不论哪个时代，舞台中央都有万科。

哪怕是当下的调整期，万科也仅次于保利 ，仍居行业第二。

许多人说万科是“行业明灯” ，所以万科的每一则消息，都关系着市场的信心、行业的走势。

近期关于万科的消息 ，还包括计划出售旗下长租公寓公司“泊寓”的部分股权，参与谈判的潜在买家包括国企（已否认）；与股东深圳地铁集团接洽 ，商谈出售深圳福田区三星工业区城市更新项目；重组南方区域——将原来接近20个城市整合成了8大城市公司。

万科为了“活下去”，一直在斡旋 。

而所有的根结
 ，其实都在市场。

经济学家任泽平说：“如果连房企最后的堡垒都扛不住 ，说明唯一的办法是重启市场。”

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