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广州楼市这场自东向西的别慌板块轮动 ,已经蔓延至海珠 !懂今
无论是年海多次反价的业主、屡创新高的买入成交还是低调售罄的新盘,都在助长海珠楼市的逻辑疯狂。
追涨怕站岗,别慌澳门彩开奖结果是什么观望怕踏空,懂今想入手海珠的年海买家,如今进退两难。买入
海珠还能不能买 ?答案是逻辑可以!但关键是别慌弄清楚:各大板块应该如何挑选?哪里已经出现风险预警?哪里还有机会捡漏 ?永远没有买不过的房子,只有卖不过的懂今价格 。
01.
“旧改”提速名企抢滩
稀释热度or抱团抬市?
海珠在广州楼市的年海地位 ,一直是买入比上不足比下有余。论规划热度 ,逻辑比不上荔湾;论学位质量 ,比不上越秀;跟宇宙中心天河相比,更是完败 。但相比房价破6的番禺和破5的黄埔 ,海珠作为中心城区,无论是地段交通还是生活配套,现阶段都是2024澳门天天六开彩开奖结果妥妥“吊打”,倒逼之下,补涨是必然 。
而支撑起海珠这轮行情 ,“旧改”提速功不可没 。
据不完全统计 ,目前海珠共有旧改项目约17个,集中在赤岗、新港西 、南洲和工业大道等地段条件优秀的板块 ,而且从去年开始,多个“老大难”的旧改村都取得了实质性的进展 ,目前17个项目中已有15个已确认或在洽谈合作房企,保利、合生等行业大佬都在多个项目上“插旗”。
海珠楼市之所以低调,根本原因是在2020年之前 ,连续多年几乎没有新盘入市。无市导致无价 ,而不是涨不起来。截至2月底,海珠的澳门正版资料大全完整版一手库存也只有17.96万平,仅高于越秀和天河 ,位列全市倒数第3。
▲广州11区最新库存情况
而从成交来看,根据广州中原研究发展部统计 ,2月份海珠二手房网签1474套,超越天河成为全市TOP1,第2名是与其接壤的番禺 。其中海珠西板块持续活跃 ,1月份成交在整个海珠占比近4成 。
一手库存处于低位,二手交投持续升温,在这种情况下 ,即将到来的“旧改”供货潮 ,不仅不会稀释海珠楼市的热度,还可能抱团刷一波存在感,拉高与其他区域抢客的竞争力 ,带动房价再上新台阶 。
再看看土拍市场。自2016年以来 ,海珠仅出让6宗涉宅地,总建筑面积98.63万㎡ 。体量看起来平平无奇 ,但在这6宗地块中 ,高达3宗名列广州“地王榜”TOP5 ,光是楼面价就全部破5万/平,可以说是目前广州高价地密度最高的区域 。
综上所述 ,未来海珠房价,低不了 。但步子迈得太大,利好容易提前透支。目前海珠热门板块的二手房业主 ,心态确实有点飘;与此同时,部分以前卖不动的“老破小” ,也在趁机寻找“接盘侠” 。市场鱼龙混杂,更需要理性选择。
02.
海珠西二手红盘过热
抢一手避免资产“错配”
市场越疯狂 ,二手越容易踩雷 ,相比之下 ,选择一手更保险。与其寄希望于运气爆棚 ,在二手市场遇到合适房源和靠谱业主 ,价格透明且品质标准化的一手房,更让人省心 ,未来升值空间也更大 。
二手方面,以海珠西为例 ,长期作为板块“房价担当”的光大花园,今年多次击穿天花板。从贝壳买房的数据来看,小区1月份成交的1套15年楼龄的两房,总价高达458万,均价已经去到6.2万/平 。
而根据中原地产透露 ,近期小区最高成交单价已经破8万/平,而且是167平的五房大户型,总价去到1336万。而这个价格目前在海珠 ,其实还买得起一手 ,一二手倒挂 ,导致一手房遭到“抢购” 。
目前海珠一手房的价格 ,从6-12万/平不等,除了项目定位的区别外,江景资源也是影响价格的关键因素 。去年海珠最火的两个全新盘,分别是时代大家和中海观澜府,其中,中海观澜府相对亲民 ,此前北向不望江单位可以低至6字头 ,而时代大家定位偏高端,户型192平起,同样是平层,最贵要去到12万/平 ,而且看房需验资500万。
当然 ,一手房虽然单价低,但户型最小也要90平三房起跳 ,所以尽管优先买一手房没错 ,但按这种思路选房 ,前提是你有550万以上的预算。
而在满足这个条件的情况下,一手房也不能盲买 ,最简单的原则就是 :不要在高端盘买太小的户型 ,也不要在刚需盘买太大的户型 ,容易导致“错配” 。前者花大钱却达不到改善的目的,后者未来总价没优势,转手难度大。
如果没有550万以上的预算 ,又对生活配套等要求高 ,那板块内的二手两房,避开过热的网红小区,还可以再淘淘,比如保利花园和第三金碧花园等大型小区,虽然楼龄也都超过15年,但小区环境舒适,目前电梯房还在4字头,300万出头可以买两房。
03.
琶洲接棒珠江新城 ?
周边辐射板块还能上车
如果预算在300万以下,现阶段大可不必挤着去给海珠西“抬轿” ,往东走 ,关注回琶洲辐射的赤岗-客村-鹭江沿线 ,目前还能买到性价比不错的电梯房。
首先,上述的海珠17个旧改项目中 ,有3个在新港西板块,4个在赤岗板块,未来能享受新货入市带动的利好,与此同时 ,从今年开始,琶洲写字楼将进入供应大年,2021广州写字楼新增供应 ,就有7成在琶洲,而随着电商总部的陆续进驻,居住需求也将逐步释放。
宅地稀缺的琶洲,目前一二手选择性和性价比都不高,而往赤岗-客村-鹭江一带走,则还有得挑。但该片区普遍楼龄长,老破小集中,对这类物业还是要慎重,特别要警惕那种二次装修新净的“炒家房”,买二手房不是买装修,尤其是廉价的INS风简装,水很深。
相对值得买入的小区,比如步行可到客村地铁站的鸿运花园,虽然楼龄超过20年,但有小区,交通和配套成熟,去珠江新城和琶洲都在20分钟内 ,目前电梯房4万出头 ,总价不到250万可以买小两房 。另外 ,像广州大道南的金穗雅园 ,楼龄相对较新,目前电梯两房也在300万左右。
需要注意的是 ,预算有限的首次置业者,想买入海珠,千万不要贪便宜买楼梯楼,情愿牺牲面积,也要买楼龄相对新的电梯房 ,否则现阶段很容易接盘,买到以后脱不了手的“垃圾盘”。
总的来说 ,不用因为近期海珠楼市疯狂就过分焦虑 ,相对来说 ,海珠还是中心区中最丰俭由人的板块。不要扎堆抢热盘,根据自身需求 ,有所取舍 ,守住底线,还是能有上车机会。
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