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不割肉就不会亏,站岗2年的增城,有望再破4?
  来源:香港二四六开奖资料大全  更新时间:2024-05-19 21:36:38


只要不割肉离场,不割总能等到出头天 。站岗增城再破这话放在股市未必对 ,有望但放在楼市却百试百灵。不割

不割肉就不会亏,站岗2年的增城,有望再破4?

最近的站岗增城再破广州楼市 ,对这种“过山车”体验最有发言权的有望香港码报,莫过于沉寂多时的不割新塘板块 。

不割肉就不会亏,站岗2年的增城,有望再破4?

01.

不割肉就不会亏,站岗2年的增城,有望再破4?

黄埔收紧 东莞打补丁

增城坐收渔利 多盘喊涨 !站岗增城再破

先是有望开年以来 ,黄埔人才购房政策收紧 ,不割社保年限半年提至两年,站岗增城再破随后多个热门盘传出不接待“外地客” ,有望加上银行放贷严打 ,不割有楼盘开始“挑客”,站岗增城再破鼓励全款优先 ,有望部分投资买家不能不“另谋阵地” 。

而2月27日起,东莞也升级了限购政策  :二套房首付提高10%、连续缴纳社保年限从2年拉长到3年、打击假离婚 ,离婚追溯期长达2年,打足“补丁”后 ,原本过热的二四六天好彩(944cc)246天天彩东莞楼市也不得不“急停刹车” 。

黄埔和东莞一西一东,抬高门槛 ,夹在中间不限购的增城,突然“坐收渔利”成为最近的投资洼地,有机会在今年承接两端的投资需求外溢。去年广州普涨 ,增城房价不升反跌沦为“小透明”,如今可以算是“熬出头”了。

有媒体报道,近日部分深圳客已转战增城,而利好也马上传导到市场 ,多个增城楼盘宣布涨价  ,其中靠近黄埔的御溪世家全线产品价格上调2%,新塘的合景誉山国际单价涨1000-1500元/平,朱村板块的保利中海金地·大国璟从2万/平涨到2.3-2.4万/平。

到底增城还能不能买 ?一定要买  ,应该怎么选?本期网易房产就以增城的“房价担当”新塘板块为例,为大家梳理清楚 :一边跌一边涨 、不按套路出牌的增城楼市还有没有机会?

02.

一边在跌 ,一边在涨

3公里内价差最高1万/平 ?

提起新塘,最绕不过的“神盘”就是碧桂园云顶,作为曾经名噪一时的管家婆两组三中三“地王”,早在2018年 ,项目最高价就曾卖到4.1万/平 ,当时均价在3.6万/平左右 ,但到了2019年年中,整体已经回落到3-3.2万/平之间 ,结果没想到2020年疫情后 ,直接跌停板,跳水至2.5-2.6万/平 。

2年时间,对比早期开盘,碧桂园云顶的房价几乎腰斩,即使和成交最旺的时期相比 ,降幅也达到7-8千/平 ,根据统计分析,如果是在2018-2019年 ,以3.4万/平买入140平四房,如今  ,对标同样品质的楼栋、朝向、户型,还要亏损7千/平  ,一套贬值百万。

但如果以碧桂园云顶的房价轨迹来定义新塘楼市 ,则是大错特错  。

目前,新塘楼市的热点集中在TOD板块 ,而在碧桂园云顶只卖2.5-2.6万/平的行情下,直线距离仅3公里的广汇尊府 ,自去年开盘以来,却连连喊涨,如今报价直逼4万大关 。

广汇尊府属于新世界“尊”字系高端产品  ,销售称,品质对标的是珠江新城的广粤尊府。项目共有3栋住宅,54-56层高,主要为复式,包括少量平层  ,3梯6户至4梯12户不等 ,目前均价3.4-3.9万/平  。

目前在售的是复式住宅 ,5.8米高 ,户型主要包括95平、100平和125平四至五房 ,网易房产在现场计价发现,95平复式 ,中低楼层 ,总价350万,折后320万 ,首付3成96万,月供1.2万左右。

值得注意的是 ,增城虽然不限购但限贷 ,开年以来 ,各大银行“接力贷”已经取消 ,借父母首套资格购房的方式被封堵 ,所以如果是二套以上 ,只能全款或做信用贷。据了解,由于房贷收紧,目前银行信用贷反而宽松,而且利率非常低,但贷款年限最高仅为8年 ,前期还款压力大。

此外  ,广汇尊府后续还有125平的平层四房  ,但根据销售透露 ,届时平层的价格肯定要比目前的复式贵(通常复式因为使用率高,定价为同小区平层的1.5倍左右),具体面市时间待定 。

聚焦新塘板块 ,目前单价超3万的一手洋房并不多,另一个是广汇尊府隔壁的保利天际 ,目前在售115-140平三房和复式四房  ,其中平层单价3.2万/平  ,复式单价3.5万/平左右。

虽然保利天际价格比广汇尊府稍低 ,但由于广汇尊府有更小的95平户型  ,而且还做到四房 ,总价门槛更低,如果考虑未来承接黄埔和东莞的需求外溢,可能会更受投资客的欢迎。

而同板块的招商臻园 ,前身也是“地王” ,曾经也一度因为房价跳水而成为“网红盘”,去年年初甚至卖出1.9万/平的“面粉价”,后开始回调,但目前在售大户型 ,价格也仅为2.8万/平。

整个新塘TOD板块,3公里范围内  ,单价相差最高达破1万/平,即使剔除产品的区别,价差也有4-5千/平的空间 ,地段价值相似,高价盘凭什么卖得动,新塘如今的溢价点在哪里?

03.

逻辑分化,越贵越涨

高溢价要能讲出“新故事”?

一边跌一边涨  ,新塘板块的楼市逻辑出现明显的分化 。那么 ,到底怎样的楼盘在涨  ,为什么能涨,还能涨多少呢 ?

事实上,研判各盘的定位不难发现,跑赢的广汇尊府和保利天际 ,掉队的碧桂园云顶和招商臻园  ,双方最大的区别是,前者匹配了产业和交通,而后者还是传统做住宅的思维 。

长期以来  ,新塘乃至整个增城,最被诟病的就是城市面貌落后和产业结构低端  。作为GDP仅高于从化、位列广州11区倒数第二的增城,太需要一张真正拿得出手的城市名片了 。

如今,增城已经有13号线和21号线 ,未来新塘站还将成为东部交通枢纽 ,交通逐渐成熟 ,因此,围绕TOD打造成核心商务区,就成为目前撬动板块价值最直接最有效的提升手段 。

再来看广汇尊府和保利天际 ,两个盘都紧邻新塘TOD,而其中广汇尊府建设有2栋200-240米商办写字楼 ,属于广汇新世界金融中心,未来大部分单位为新世界自持,而保利天际同样也配备了1栋335米的超高写字楼,未来将是板块的地标 。

所以,现在新塘不缺房子 ,缺的是未来能给板块“镀金”的房子 。对自住买家来说 ,房子的卖点不再是“性价比” ,而是“身份感” ,而对投资买家来说,更看重的是房子能不能“讲故事”,有没有区域内稀缺的“溢价点” 。

所以未来新塘的房价可能还会进一步断层  ,涨的继续涨,跌的就算回调 ,空间也有限 。

总的来说,2021年增城确实出现了买入的机会,但买入的逻辑已经发生变化 ,千万不要像前两年 ,贪便宜选择所谓的洼地,数据已经一次又一次证明,楼市是一分钱一分货 ,越便宜越容易被套牢,相反  ,不是因为高地价才卖得贵的价值盘,常常在牛市起来时涨得更快 。


当然,这波行情首先利好的还是新塘板块,如果是在2018年高位买入非核心区域的买家 ,想在今年解套恐怕还有难度 ,毕竟2020年 ,增城是广州11区中唯一二手房价同比下滑的区域  ,跌幅还高达6.5% ,高位站岗的想要把去年跌的涨回来,再吃点肉,还要再等等。

责任编辑 :岑莹桦_NO20919

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